有人以為現代的建築物均是鋼筋混凝土建造而成的，水泥本身即有防水效果 ，為什麼要再作防水？其實水泥製品若在相當好的製造條件下，是有一定的防水 效果。 但是實際在建築物上，因各種條件的不同，水泥的防水效果，並不被期待 。因此，在一般建築物的興建過程中，對可能容易受潮的部位，如屋頂、外牆、 浴廁、地下室等，均會以特殊的防水材料來加以施作，以防止長期使用後造成漏 水之困擾。防水層一般均須直接施作於結構體上，然後才在其上作各種保護措施 (如貼磁磚、打泡沫水泥等)，因此一般消費大眾均不會直接看到防水層的存在。

有人以為現代的建築物均是鋼筋混凝土建造而成的，水泥本身即有防水效果 ，為什麼要再作防水？其實水泥製品若在相當好的製造條件下，是有一定的防水 效果。 但是實際在建築物上，因各種條件的不同，水泥的防水效果，並不被期待 。因此，在一般建築物的興建過程中，對可能容易受潮的部位，如屋頂、外牆、 浴廁、地下室等，均會以特殊的防水材料來加以施作，以防止長期使用後造成漏 水之困擾。防水層一般均須直接施作於結構體上，然後才在其上作各種保護措施 (如貼磁磚、打泡沫水泥等)，因此一般消費大眾均不會直接看到防水層的存在。

漏水問題不僅會造成一般消費大眾在居家環境上感到困擾外，其實水也會對 所居住的建築物進行腐蝕，時間久了，不但內裝遭破壞、室內電子、電器設備容 易損壞，結構體也因水的侵入而使建築物的壽命縮短許多。

另外，在高濕度的環境中，一般細菌與霉菌亦較易孳生，當然對居住者身体 健康亦造成無形的侵害。

這些無形的損失，其實只要在房屋起造之初，稍加注意即可解決。根據日本 的統計，若在建造之初即作最好的防水工程，只需花費房價的1~2%即可，但若事 後補救，則可能須花10倍以上的代價，若再加上上述無形的損害，則更是無法估 計，實在得不償失。

一般消費者常常以為沒有水滴下來，並不算是漏水，其實，漏水的情況並不 限於有水滴下來，或看得到水的反光才算是漏水，我們最常看到的壁癌 (長白毛 ) 等狀況，即是漏水現象的一種，另外有些非水泥系建材，並不會產生壁癌，但會 產生變黃或變色現象，這也是漏水現象的一種。

壁癌，是漏水現象的一種，同時也是水泥製品劣化過程的一種現象，學術上 稱之為白華現象。因此，當壁癌產生時也是壁体風化的開始。而其解決的方法， 最好是能從漏水源頭將防水作好。但是在實務上則常常因迎水面已不易施工，而 須從內側施作者，這種情形的處理，有其方法，但其效果較為不好，最好還是建 議從迎水面徹底處理。但也有些防水業者，只建議從室外貼磁磚面噴塗透明之撥 水劑，以為處理方式。我們認為，此種方式均為臨時性或短暫性之效果，並非永 久處理方法。

防水與止漏(俗稱抓漏)工程是不同的，其最大的差別在於：
防水工程：是全面性施作，是有防範未然性的。
止漏工程：是局部性處理，是事後補救性質的。
然而，一般大眾卻時常混淆不清，將止(抓)漏工程當成防水工程，其實若將 此兩者混為一談，則在實務操作時有它的很大差別。

例如，當您家的屋頂漏水，您請來的業者，您只要求他對漏水部位處理時， 則這只是止(抓)漏，因為您既不是要求他作全面性或徹底性的處理，則他對您的 保固責任僅可能針對局部部位，且保固之年限與內容均極有限。若您要求該業者 作全面性之防水處理時，則您可以要求較長期之保固，且其範圍及保障亦可較大 且明確。

另外，即使止漏工程的施作，仍應由具有防水理論與基礎的業者來施作，才 能懂得如何作較完整的處理，否則，會有抓這裡跑那裡之問題產生。

一般以為防水工程是在房子結構体蓋好以後，才開始費心找防水業者即可。 其實，防水工程應在房子剛開始設計之階段，即要將防水的範圍與方式一併考慮 進去，否則有些部位，當結構體已經建造完成以後，已無空間可以施作防水層， 則將會造成無法補救的狀況。

因此，我們在此提醒消費者，當您於購買預售屋時，或房子還沒起造前，即 應要求建商將防水作好，並同時要求防水工程須作長期使用之設計，否則一旦已 興建完成，則常常已無法彌補，此時，即使您提出長期保固之要求，也將難以作 到。

防水工程應由設計階段就開始，才能達到長期使用的效果。

我們知道防水層是被覆於結構體上面的一層薄膜，它的功用主要是防止外來 的水滲透過結構体，而侵入室內造成漏水。

然而，在現實的漏水案例中，卻有很多的漏水原因是因為水電配管的問題而 引起的。尤其是一般大樓的給、排水管，為了美觀常常埋設在結構體內，因此， 一旦水管發生問題，則漏水現象層出不窮。在先進的國家裡，為了防止這類的問 題發生，幾乎均不將水電配管埋入結構体，而採用其他掩飾方式處理，但在我國 仍停留在老舊方式裡，實有待全体消費者共同要求來加以改善。

由於防水層施作不良和水電配管問題之漏水處理方式不同，故對漏水原因之 調查，實有必要確實釐清。此時，一般消費者有必要自行去注意發生漏水之時間 與狀況，若是不分晝夜或雨晴均在漏水者，則可能是給水管接頭漏水。但若只在 下雨天，且非頂樓之柱邊(有埋設排水管)漏水，則可能是排水管接頭漏水。但此 類之漏水處理，仍應委由專業人員判斷後，再決定是由水電業處理或是防水業處 理。

有些人以為防水工程只要作好以後，經過幾十小時的試水，只要不漏水，就 表示防水工程品質很好。其實，一般防水工程作好以後即發生漏水，只是表示施 工品質太差。

然而，防水材料的好壞常常影響長期，尤其當結構体因地震等因素，而造成 裂痕時，卻常常成為防水材料品質優劣的考驗。因此，在日本等先進國家，防水 層不是只要在施工完了不漏水即可，必需還要有長期(在日本之新建工程均在10年 以上)及有效的保固方式，始為一健全的保固体系。

而我國現階段之防水保固一般僅在1~2年間，且保固方式簡陋、範圍不清，也 難怪一旦造成漏水均由消費者自行負擔。

在日本，保固制度一般均採聯保制度，也就是防水的保固人，不可以只有防 水施工業者，而應包含防水工程中相關的每個當事人。甚至於為使消費者，免於 將來因漏水問題而受到居家內裝、設備以及人身的損害，更有產物保險公司的介 入，以作到對消費者一個完整的保証。

在台灣，對防水問題的保固，至今尚無一完整的聯保体系，當然更無保險公 司介入之可能。WTA目前正積極建立起防水聯保体系。同時亦接洽尋求國內產物 保險業的介入，但因保險業務的複雜性，仍須時間去作業，故在88年度內，尚無 法開放辦理。

在此，我們僅提供消費者對於購買房屋時，應要求防水保固之內容，如保固 之當事人、年限、範圍等以供參考。

台灣有句俗話說「醫生怕治咳，土水怕抓漏」，這正說明止漏有其專業性。 我們知道止漏工程的困難，有時連專業的從業人員都不一定能作好，更何況要一 個連基本建築及防水概念都沒有的人自己動手作。因此，我們認為除極少部份較 簡易的地方可以DIY自己動手作外，其他幾乎均不宜，否則只徒增加資源的浪費。

至於，何種工程可以DIY自己動手作，亦應由專業人員作診斷，然後再告訴消 費者問題所在，及如何自己去施作後，才宜由消費者自己動手處理。

一般人常問，那一種材料比較好？其實這一話非常不容易回答。防水或止漏材 料的種類很多(見附錄1)，且每一種材料均有其適用性，並不是一種材料可以從屋 頂通用到地下室。因此，我們要探討的是用在那裡？另外，在不同的建築工法中 其所應採用之材料亦可能跟著不同。我想，這個道理，就像肚子痛，那一種藥比 較好？一樣，在沒找出病因前，實在不知用何種藥。

因此，我們再三強調，防水是有其專業性，材料的使用非但有其適材、適地、 適用外，正確的施工也是其成功的重要因素之一。

防水工程，正如前所述是須事先防範，且從設計階段到正確施作都應作好。有 些工程若事先沒有規劃、設計好，等施工完了，再發生漏水現象時，往往都難以 彌補。最後也只得作治標方式，減少漏水程度來處理。因此，我們再三強調，防 水工程是須從規劃、設計階段開始，就要一併考慮進去，否則事後補救困難。

有人認為，既然專業者都不一定能修好，那就不一定要找專業者。其實一個 訓練有素及有責任的專業者，是有義務誠實告知消費者及教導消費者作最恰當的 處理方式，其情況正如一個得絕症的病人，仍應找合格醫生來加以醫治，若相信 旁門左道，則可能陷入江湖術士之圈套。屆時，對所謂合約保固，若要興訴恐怕 曠日費時，最後吃虧的還是消費者

我們了解防水層是緊貼於結構体上的一層阻水的薄膜，有了它水就不會穿過 表面的保護層 (如貼磁磚、水泥磚、混凝土等) 後，再滲入室內。因此，為了長久 使用之目的，我們不但在起造之初，即應對防水層之材質、施工等多作費心外， 將來消費者在使用時，亦應該了解防水層所在的位置，以避免日後因不當的使用 而對防水層造成破壞。

因此，將來在使用時，若欲對建築物有打釘或鑽洞等工作時，應注意是否會 破壞到防水層。尤其是屋頂、外牆、浴廁、地下室等水的侵入可能性較高的部位 ，都可能有防水措施，應特別注意，否則防水層一旦遭受破壞，則將來後患無窮 。

一般住家在增建或改修內裝、水電工程時，都是請一般的裝璜業、泥水工或 水電工自行施工。然而，很多裝璜業、泥水工或水電工均對防水工程缺乏觀念。 因此，常常於施工中，不慎對防水層造成破壞，或在新作防水層時與舊防水層之 搭接、接合不良，而造成將來無窮的後患。

其實，有些工程只要於施工之時稍加注意，就可以減少很多困擾，但因其施 工人員缺乏防水工程應有的觀念，而在施工不慎中，卻給消費者帶來莫大的困擾 。因此，我們希望當消費者在選擇改修工程之業者時，應指定有接受過防水工程 常識講習之業者 (本會為改善此一問題，有經常性之此類課程) ，以避免將來之困 擾。

我們知道防水工程是在規劃與設計之初就應加以嚴密地考慮在內，否則等建 築物起造完了後，處理起來就得事倍功半。

因此，當消費者購買的是預售屋時，則正可作較嚴密的要求。然而對消費者 而言，要去了解到其防水設計與使用之材料、施工是否得宜，確有其困難之處。 因此，我們認為消費者在此時，僅須對建商要求防水須有長期之保固保固的 範圍應包含若因漏水而使內裝及設備等受到破壞及將來之復原等損害即可。但為 使將來能避免糾紛，消費者亦應要求在購屋合約中，明確地增列此條款，且於將 來交屋時，亦應要求保固切結書。

若是購買已新建好之成屋時，可能其防水工程均已施作完畢，此時若與預售 屋作同樣的防水保固要求，則對建商亦有失公允。因此，對防水工程之保固年限 ，也可能較無法如預售屋般之長，範圍亦可能較小。

但為使消費者能確認，最少買了以後現階段沒有漏水的困擾，消費者可對新 成屋之防水工程，作試水之要求，其試水之方法如下：
屋頂：浸水最高處至少2公分，浸水48小時以上，確認沒有漏水現象。
外牆：可以撒水試驗，至少48小時以上，確認沒有漏水現象。
浴廁：可以浸水最高處至少2公分，至少48小時以上，確認下一層樓及相隔鄰房 間有無漏水現象。
排水管：可以在浸水試驗後，放水時確認每一支排水管所經過之樓層有無漏水 現象。若放水時不及確認，可以專程個別對每一排水管作灌水試驗(至少12小時)。
中庭(非植裁區)：可比照屋頂方式辦理。

購買前應注意的事項

購買二手屋，與防水有關之事項，消費者應採取二種措施。

第一，在簽訂契約時，白紙黑字註明所購買的房屋無漏水之情事，如果有漏 水的事實，賣方應負損害賠償責任等文義，來保障自身的權益；當然，由賣方或 仲介公司出具交屋後一～二年內不會漏水之保固切結書，也是一種簡便的方法。

第二，購屋的一項措施，就是現場觀察，在法律上稱之為「檢查」。這種作 法，在看房屋現場時，消費者就應檢查，在交屋時也還要再檢查一次，以確保有 無漏水的可能。至於如何檢查，消費者首先可以觀察外牆與內牆部份有無裂縫與 水漬，尤其是窗戶之四周是最會漏水的地方之一，一定要檢查；另外，在衛浴、 廚房部分的天花板、設備下方有無漏水，都是要列入檢查的地方。

消費者還是要注意賣方或仲介公司會以家具或新壁紙或新油漆的方式來遮避 漏水的地方，所以不能輕忽家具、壁紙背後可能的漏水現象。當然，這裡的「檢 查」，並非可以除卻賣方或仲介公司的保固責任，故消費者仍須於交屋時，向賣 方或仲介公司索取「不漏水保固切結書」，而保固書亦應將交屋時之內外狀況拍 照存証以為附件，消費者於搬入後，若有改修等工程，亦應注意是否會破壞防水 層，或事先會同賣方商討後施工，否則一旦發生漏水，則責任歸屬難定。

購買後發生漏水怎麼辦？

首先，須由具公信力之專業人員找出漏水原因，例如是自己使用不當或交屋 後內裝改修時，裝璜公司所造成，還是賣方未告知的結果？當然，若是自己使用 不當或事後破壞所造成時，則其責任應由消費者自行負責，否則在保固期限內， 除了經鑑定為明顯新增或不可抗力因素等非為賣方或保固人之故意隱瞞者外，其 責任均應由賣方或保固人負責(此條款應注意是否有列入保固書範圍)。

一旦確定何人應負責任，通常已確定漏水的所在，所以「漏水原因鑑定」，在法 律上，可以說具有二層意義，第一是確認瑕疵；第二，確認何人負責。

漏水原因之鑑定與責任區分

找尋漏水的原因是修漏工程最重要的事項。漏水可能是鄰房所造成，也有可 能鄰房的漏水是我們所造成(如內部裝璜或衛浴改修等)，也有可能是居住的公寓 大廈共同管路的問題，造成漏水情形的發生。所以「漏水原因鑑定」，一方面就 是在找應負責任的人是誰。基本上，我們可以區分漏水的原因如果是鄰房所造成 ，當然由鄰房負責；如果是我們自身所引起，則由我們自己負責，若是造成鄰房 的漏水，責任自然在我們身上；如果是公寓大廈共有管路所造成(如年久失修)， 是由該社區的公共基金支付或由區分所有權人按其共有的應有部分比例分擔；如 果漏水的地方是與鄰房專有部分的共同壁、樓地板或其內的管線，修補費用該共 同壁雙方或樓地板上下方的區分所有權人共同負擔。

如何協調或採取法律措施

協調的方法，可以由住戶與住戶本身來進行。實務上，涉及到鄰房的部份， 爭議通常比較大。所以，透過管理委員會來協調是一種不錯的方法；其次是透過 鄉鎮市調解委員會也是一種管道。在鑑定確定後，如果確定問題至少不是我們所 引起，而鄰房又不願意透過上述的幾種方法進行協調時，最後不得已就必需透過 法院來處理。

由上可知，協調直接由住戶及住戶或由管委會來協調是最便捷的方法，其次 是鄉鎮市調解委員會，最後才是訴訟一途。

但是鑑定的人或單位是否是專家？是否具有公信力？也是涉及協調能否順利 進行及法官取信的重要因素，消費者也應一併考量進去。

如何找到可信賴的防水業者？

翻開電話簿、第四台電視或到處張貼的抓漏專家的廣告看版？或是什麼合約 保固，請問您覺得可以信賴嗎？到處可以聽到找抓漏的來，抓來抓去還是沒有用 ！為什麼？

其實，現在的抓漏行業，正如三、四十年前到處可見的「打拳頭賣藥膏」的 江湖術士一樣，只懂得某一種草藥，就大事吹噓，頭痛、肚子痛、腳瘡，統統可 包，毫無學理與理論基礎。再加上無專業的管理，一般消費者實在是眼花瞭亂， 無所適從，一旦發生糾紛，則投訴無門，若欲興訴，則耗時耗錢，得不償失，只 得自認倒霉。

為使消費者能有所方向的尋找可信賴的業者，特別提出以下幾點方向：
A. 須尋找具有專業能力的業者：
由於我國在學校教育或營建訓練体系中，並沒有防水專業之課程，故一般在 外自稱所謂專業者，其實只是自封自擂。本會有鑑於此，故自成立以來，即導入 日本防水教育訓練体系，對我國之防水專業者從事再教育後，再予專業認証，因 此也唯有選擇具有WTA認証之合格廠商，才是較可信賴之專業者。
B. 須尋找接受專業管理的業者：
我們知道一個具有專業知識的醫生，若是醫德不好，即使其具有專業知識又 有何用？同樣的專業的防水業者，在當今政府沒有一套適當的管理制度下，若光 有專業知識，卻到處招搖撞騙又有何用？